Mieszkaniowy wrzód rozwojowy

Dzisiaj o niedostatkach miasta szkodzących lokalnej demografii, czyli  o nieprzyjaznych warunkach na start dla prawdziwych, młodych mieszkańców Wałcza. 

Miasto Wałcz na przestrzeni ostatnich 21 lat zmniejszyło swoją populację o ponad 10%, liczba mieszkańców spadła z  26 394 w roku 2002 do 23 691 w roku 2023. Zmiana w liczbie mieszkańców wychodzi na minus 2703 osób, to tak jakby zniknął na przykład cały Mirosławiec. W tym sęk, że Mirosławiec jako jedyne miasto w naszym powiecie odnotowało wzrost liczby mieszkańców o 166 osób co stanowiło 5,9% przyrostu ludności w porównaniu z rokiem 2002. Obecnie Mirosławiec liczy 2999 mieszkańców. Tuczno zanotowało największy w powiecie ubytek mieszkańców bo aż o 10,6%, a mieszkańców Człopy ubyło 9,9% w tym samym okresie.
Wałcz jako miasto na tle 1 013 wszystkich miast w Polsce zajmuje odpowiednio:
    • 122 miejsce pod względem powierzchni, która wynosi 38,2 km2 ,
    • 180 miejsce pod względem liczby ludności, która wynosi 23 691,
    • 515 miejsce pod względem gęstości zaludnienia, która wynosi 621m osób na km2 .
Powyższe uwarunkowania dają miastu bardzo dobre podstawy do rozwoju, które niestety od lat nie są wykorzystywane. Zasoby miejskie leżą odłogiem, a młodzi mieszkańcy nie mają za wiele możliwości, a tym samym perspektyw zagospodarowania tej przestrzeni dla potrzeb rozwoju własnego i nowozakładanych rodzin.
Wałcz posiada bardzo niepokojącą strukturę wiekową mieszkańców wyraźnie wskazującą na to, że miasto jest wymierające, a przyczyny postępującej degradacji funkcji społeczno-gospodarczych miasta mają raczej mało skomplikowane podłoże. Nieudolność i bezradność.
Pierwszym zasadniczym problemem dla młodych mieszkańców Wałcza jest brak mieszkań. Brak wystarczającej ilości nowych mieszkań nie jest widoczny dla MłodychWałcza2050. Zaraz po mieszkaniach mamy brak możliwości stałego i dobrego zatrudnienia, co jest też konsekwencją słabej dywersyfikacji branżowej istniejących jeszcze w mieście zakładów produkcyjnych, które głównie działają w branży stalowej. 
Starsi mieszkańcy pamiętają trudne do opanowania skutki strukturalnego bezrobocia, które powstało w latach 90-tych, kiedy to wskutek zmian ustrojowych upadło wiele zakładów pracy i wiele innych jednostek gospodarki uspołecznionej, takich jak PGR-y znane jako kombinaty rolne. Najbardziej zorientowani już wiedzą, że nasze miasto stoi w obliczu kolejnej fali bezrobocia strukturalnego, które może mieć dużo bardziej dotkliwe w skutkach konsekwencje w porównaniu z latami 90-tymi. 

Historycznie rzecz ujmując budownictwo mieszkaniowe w Wałczu opierało się w głównej mierze na substancji mieszkaniowej należącej do spółdzielni mieszkaniowej, a także zasobów: komunalnych, wojskowych, zakładowych i prywatnych. Z biegiem czasu udział poszczególnych podmiotów w budowaniu i oddawaniu do użytku nowych lokali stopniowo zanikał.

Mieszkania spółdzielcze przestały być budowane w 2004 roku, czyli 20 lat temu, a to właśnie Wałecka Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada najwięcej lokali mieszkaniowych – blisko 2000 w naszym mieście. Spore też są zasoby komunalne w liczbie 774 lokali mieszkaniowych, o ile raport burmistrza o stanie gminy za 2023 rok należałoby uznać za wiarygodny. 
W całym okresie post PRL-owskim, pod względem liczby oddanych lokali do użytku, rekordowy okazał się rok 2020, kiedy to oddano łącznie 183 lokale. Najsłabszym rokiem pod tym względem był rok 1995, wówczas oddano do użytku tylko 35 mieszkań. Także różnie to z mieszkaniami na przestrzeni lat bywało.

„Wałcz posiada bardzo niepokojącą strukturę wiekową mieszkańców wyraźnie wskazującą na to, że miasto jest wymierające, a przyczyny postępującej degradacji funkcji społeczno-gospodarczych miasta mają raczej mało skomplikowane podłoże. Nieudolność i bezradność”

Kolejnymi godnymi uwagi danymi płynącymi z GUS są ceny transakcyjne lokali mieszkalnych zamieszczone na poniższym wykresie. Ceny średnie uwzględniają transakcje na rynku pierwotnym i wtórnym i pochodzą z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) prowadzonych przez starostwa powiatowe na podstawie zawartych aktów notarialnych przeniesienia własności lokali. 

Więcej: https://www.polskawliczbach.pl/powiat_walecki#transakcje-rynkowe-nieruchomosci

W roku 2015 średnia cena zakupu mieszkania na rynku powiatu wałeckiego wynosiła 2.234 zł za m2, natomiast już w roku 2022 średnia cena 3.807 zł za m2. Na przestrzeni omawianych lat 2015-2022 średnia cena wzrosła o 70%. 
Tak niska cena z roku 2022 może zaskakiwać czytelników, ale trzeba pamiętać o tym, że ceny ofertowe znacznie odbiegają od cen końcowych, które rzeczywiście klienci płacą po zawarciu aktu notarialnego. Mowa tutaj wyraźnie o cenach transakcyjnych czyli faktycznie zapłaconych. Faktycznie zapłaconą ceną też jest kupione mieszkanie komunalne z dużym opustem. Więc jak najbardziej mieszkanie można kupić za 50, 150 i 500 tysięcy złotych. I milion dwieście tysięcy też może być! No bo kto biednemu zabroni żyć bogato?
Gdyby dzisiaj przyjąć ceny transakcyjne w wysokości cen oferowanych w granicach 7.000 – 12.000  m2 na rynku pierwotnym to moglibyśmy mówić nawet o 500% średnim wzroście cen za metr kwadratowy mieszkania w porównaniu z rokiem 2015. Takiej inflacji na pewno nie było, więc skąd się to bierze?

Sytuacja ta czyni zwykłe mieszkanie dobrem luksusowym, a więc nieosiągalnym zwłaszcza dla tych prawdziwych młodych mieszkańców. Czy tak musi być? Oczywiście, że nie.  Miasto Wałcz potrzebuje zatrudnić sprawnego i pracowitego prezesa do spraw budownictwa społecznego i zagonić go do roboty. Czekamy na decyzję burmistrza o rychłym rozpoczęciu rozwoju miasta, o którym to mówił już w 2018 roku. Od tamtego czasu minęło już 6 lat… 
Póki co, ani rozwoju nie widać, ani mowy o rozwoju już nie słychać. Czy może raczej powodem braku budownictwa komunalnego nie jest przypadkiem niechęć zrobienia konkurencji zaprzyjaźnionemu deweloperowi? W wyniku braku konkurencji ceny szybują już do poziomów absurdalnych, a młodzi mieszkańcy wyprowadzają się z miasta… 

Źródło: GUS,

Sebastian Bil
analityk - ekonomista