Urządzenia przesyłowe posadowione na prywatnych działkach od lat stanowią źródło sporów pomiędzy właścicielami nieruchomości a operatorami infrastruktury. W praktyce problem dotyczy nie tylko słupów i linii energetycznych, lecz także gazociągów, wodociągów, kanalizacji, sieci ciepłowniczych oraz infrastruktury telekomunikacyjnej (w tym światłowodów). Nierzadko sieci powstawały wiele lat temu, bez zawarcia umowy z właścicielem i bez uregulowania stanu prawnego – co może otwierać drogę do dochodzenia roszczeń.

Poniżej omawiamy, kiedy roszczenia są zasadne, jakie są ich typowe rodzaje oraz jak wygląda standardowa procedura postępowania.

Kiedy powstaje podstawa do roszczeń?

W ujęciu praktycznym punktem wyjścia jest ustalenie, czy przedsiębiorstwo (operator sieci) dysponuje tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości.

Podstawa do roszczeń występuje najczęściej wtedy, gdy łącznie lub alternatywnie:

- nie ustanowiono służebności przesyłu,

- nie wydano decyzji wywłaszczeniowej (lub decyzji w inny sposób ograniczającej prawo własności w zakresie niezbędnym dla sieci),

- nie zawarto umowy z właścicielem nieruchomości, która legalizowałaby lokalizację i eksploatację urządzeń na gruncie.

W takich okolicznościach korzystanie z nieruchomości może być kwalifikowane jako korzystanie bez tytułu prawnego, co stanowi punkt wyjścia do formułowania roszczeń.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości?

W praktyce najczęściej występują trzy kierunki działań:

• wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu (na przyszłość)

Jest to roszczenie zmierzające do uregulowania stanu prawnego poprzez ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem (jednorazowym albo okresowym). Skutkiem jest „legalizacja” dalszego istnienia i eksploatacji sieci na nieruchomości – przy jednoczesnym uzyskaniu ekwiwalentu przez właściciela.

• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (za przeszłość)

Drugą, często równoległą ścieżką jest roszczenie o wynagrodzenie za okres, w którym operator korzystał z nieruchomości bez umowy i bez skutecznego tytułu. W praktyce roszczenie obejmuje okres ostatnich 6 lat (co wymaga każdorazowej oceny w realiach konkretnej sprawy).

• żądanie przeniesienia lub przebudowy instalacji

Tego rodzaju żądanie jest możliwe, jednak w praktyce uzyskanie zgody na usunięcie lub zmianę przebiegu urządzeń bywa trudne. Zwykle wymaga wykazania szczególnych okoliczności, np. istotnego ograniczenia możliwości korzystania z działki (np. trwałego zablokowania racjonalnej zabudowy).

Znaczenie orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego

W sporach z operatorami często pojawia się zarzut, że przedsiębiorstwo „nabyło” prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Przełomowe znaczenie w tej kwestii ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 r., zgodnie z którym nie można automatycznie przyjmować, wbrew dotychczasowej praktyce sądów, że operator zasiedział służebność przesyłu. Kluczowe jest to, że do okresu zasiedzenia nie można zaliczać czasu sprzed 2008 r. Oznacza to, że w wielu przypadkach przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą skutecznie powoływać się na zasiedzenie, co wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości.

Od czego zależy wysokość wynagrodzenia/odszkodowania?

Kwota nie ma charakteru „taryfowego” – jest ustalana indywidualnie. Kluczowe czynniki to w szczególności:

1. powierzchnia zajęta przez urządzenia oraz strefa oddziaływania (np. ograniczenia zabudowy),
2. rodzaj infrastruktury (np. linie, przewody, rurociągi; rozwiązania napowietrzne i podziemne),
3. stopień ingerencji w sposób korzystania z nieruchomości (utrudnienia w zabudowie, dojeździe, zagospodarowaniu),
4. wartość rynkowa działki,
5. dodatkowe uciążliwości, w tym obniżenie atrakcyjności terenu.

W praktyce zazwyczaj konieczne jest sporządzenie opinii rzeczoznawcy majątkowego – zarówno na etapie przedsądowym, jak i w postępowaniu sądowym.

Jak wygląda standardowa procedura dochodzenia roszczeń?

Najczęściej postępowanie rozpoczyna się od zgłoszenia roszczenia do operatora. Po zgłoszeniu przedsiębiorstwo może:

• uznać roszczenie i przedstawić propozycję wynagrodzenia, zwykle po oględzinach nieruchomości i sporządzeniu wyceny, albo
• odmówić spełnienia roszczenia, ewentualnie zaproponować kwotę nieadekwatną do zakresu ograniczeń własnościowych.

W przypadku braku porozumienia sprawa – co do zasady – trafia na drogę postępowania sądowego, gdzie sąd rozstrzyga o zasadności roszczenia oraz wysokości należnego wynagrodzenia.

Jakie informacje warto przygotować przed analizą sprawy?

Dla sprawnego ustalenia stanu prawnego i oceny roszczeń najczęściej kluczowe są:

• numer księgi wieczystej i dane właścicielskie,
• dokumenty potwierdzające ewentualne zgody/umowy (jeśli kiedykolwiek były podpisywane),
• orientacyjny przebieg sieci (mapa, szkic, zdjęcia),
• informacje o planach inwestycyjnych (jeżeli sieć ogranicza zabudowę lub inne zamierzenia).

Wsparcie kancelarii

Dochodzenie roszczeń wobec przedsiębiorstw przesyłowych bywa skomplikowane i wymaga znajomości przepisów oraz aktualnego orzecznictwa. Kancelaria oferuje pomoc w uzyskaniu należnego odszkodowania, prowadząc sprawę kompleksowo – od analizy stanu prawnego po reprezentację w negocjacjach lub postępowaniu sądowym.

Ocena szans na uzyskanie odszkodowania każdorazowo poprzedzona jest szczegółową analizą dokumentów oraz sytuacji prawnej nieruchomości, co pozwala na rzetelną ocenę możliwości dochodzenia roszczeń i wybór najkorzystniejszej strategii działania.

Zapraszamy do kierowania zapytań dotyczących oceny możliwości skierowania roszczeń do operatora – wstępna analiza pozwoli ustalić, czy w danej sprawie istnieją podstawy do dochodzenia odszkodowania oraz jakie działania będą najskuteczniejsze.

kontakt z kancelarią: tel:+48733615823